EL Codic Civil espanyol en el seu Art.1604 CCE estableix el dret real de cens com la obligació d'una persona, que pot ser el tenedor, el propietari o el casi propietari, a pagar una certa quantia de diners periòdicament al titular de la pensió.

Davant d' aquest supòsit, es possible que el propietari accepti agravar-ho, en tal cas, el propietari reemplaçarà la suma de diners per un cànon o pensió.

El propietari també esta legitimat a transferir l' immoble a una altre persona a canvi de percebre periòdicament dit cànon o que cedeixi casi totes les facultats domicilials sobre la finca o domini útil, conservant per si mateix algunes de menors entitats o domini directe i el dret a cobrar la pensió o be, que retingui sobre la finca la propietat directe i el dret a percebre el cànon o pensió.

El cens es constitueix com un dret real en tant que recau sobre una finca atribuint al seu titular el poder sobre ella, i es dret il·limitat, ja que el censualista segueix sent el propietari de la mateixa i del seu gaudi, dons el contingut es el de percebre una pensió o cànon consistent amb les característiques de la finca i del contracte establert entre les parts.

Per lo que respecte als caràcters, a mes dels que es  deriven directament de la seva naturalesa, ni han mes; en primer lloc tenim els de caràcter perpetu, o també definits com de temps indefinit, en tant com diu el seu propi nom, no es marca limitació temporal. En segon lloc tenim la determinació, en la que diu que han d' estar clarament definit quina serà la finca en la que  recau l' acció, darrerament tenim que la finca ha de ser transmissible i finalment que tant les pensions com els capitals han de ser prescriptibles.

És una institució que a Catalunya ha tingut una important transcendència jurídica, incidència econòmica i social; i també ha tingut una gran influència en el món urbà. Tot i que, actualment té poca importància.

El cens emfitèutic es pot definir segons l’article 1 de la Llei de Cens: “com una prestació periòdica dinerària anual de caràcter perpetu o temporal, i redimible a voluntat del censatari, que es vincula a la propietat d’una finca, que respon directe i immediatament del seu pagament”.

Els drets que es deriven únicament del cens emfitèutic:


Dret de lluïsme: a favor del censalista.

Subjectes:

Segons l’article 21.1 LC “llevat de pacte en contra, el pagament del lluïsme correspon a l’adquirent i es fa al domicili del deutor”.

La persona legitimada per exigir el pagament del lluïsme és el censalista que ho sigui en el moment de perfeccionar-se la transmissió.

Però em de recordar que el censalista és el titular d’un dret real limitat sobre la finca gravada amb el cens emfitèutic, de manera que pot reclamar a l’adquirent el lluïsme per:
 

• Acció personal
• Acció real

Extinció:

L’extinció del lluïsme es porta a terme a partir de les causes d’extinció de les obligacions (art.1156 CC).

Respecte a la prescripció l’article 19 LC preveu que “el dret a reclamar el lluïsme prescriu als trenta anys comptats del dia que s’ha meritat”

I en tema de condonació es preveu a l’article 21.2 LC que “el lluïsme no es presumeix satisfet o renunciat pel sol fet que el censalista cobri al nou censatari les pensions del cens”


 

Dret de fadiga: a favor del censatari.

Subjectes:

Actualment, el dret de fatiga es atorgat per llei al censatari (art. 22.1 LC) tot i que també pot ser atorgat al censualista si es pacta de forma expressa.

Pèrdua del dret de fadiga:

Existeixen uns supòsits pels quals no opera el dret d’adquisició per raons de caràcter subjectiu, és a dir, el censalista o el censatari realitzen una conducta que s’interpreta com una renúncia tàcita o presumpta del dret a exercir la fadiga.

Segons l’article 26 LC “el dret de fadiga en qualsevol de les manifestacions de tempteig o de retracte, es perd: 1. Si hom ha cobrat el lluïsme corresponent. 2. Si s’exerceix el dret de redempció, sempre que sigui abans de dictar-se sentència que doni lloc a la fadiga”.

Efectes:

L’article 24.2 LC preveu que “el censalista que hagi adquirit la propietat de la finca gravada fent ús del dret de fadiga no la pot transmetre a títol onerós de sis anys comptats des de l’adquisició”.

Els deures del obligat no son altres que el de pagar la carga amb els requisits de ser veritable i únic  propietari  de la finca, dons el cens es qualifica com a consignatiu i reservatiu.

El primer d' aquests, el consignatiu, el censatari imposarà sobre un be immoble de la seva propietat el gravamen d' un cànon o pensió que li obliga a pagar al censualista per un capital que d' rep en diners.

 En segon lloc apareix el cens que es reservatiu, el qual com diu el propi nom, se li atribueix a la persona que cedeix, ple domini d' un immoble, reservant-se el dret a percebre soble el mateix una pensió anual que tindrà que pagar el cesarista

Els cens es constitueixen com els altres drets reals, per lo que es realitzen a traves de les vies usuals de contracte, testament o usucapió.

Es important concretar que els cens sols es poden establir sobre els bens immobles i en a seva fase de negociació ha de constar expressament els requisits de la finca, tant com el seu capital (aquest no te que coincidir necessariament amb el valor real de l' immoble, sols s' estipularà el preu del rescat de la finca com lliure per el censatari), la pensió ( que amb caràcter general, el pagament  es el signe per excel·lència de la titularitat del censualista), la determinació del contracte que es podrà concloure mitjançant diners o fruits i finalment s' han de mostrar les exigències i garanties del dret real de cens.

Com els drets sobre les coses, el cens també segueix la mateixa base, per lo que existeixen les diferents classes d' extinció del cens;

 En primer lloc apareix la expropiació en la que s' abona a cada un dels interessats en la cosa, el censualista i el censatari, el preu just del seu dret. En segon lloc tenim la pèrdua, amb indiferència de si s' ha perdut per força major o per cas fortuït, aquesta quedarà extingida, censant el pagament de la pensió. Es important esmentar que si es perd sols una part d ela cosa, no s' extingirà el cens de pagar la pensió, a no ser que es prefereixi abandonar la finca al censualista. I per últim tenim que el censatari te el dret a la redenció mitjançant un pagament del valor del mateix en metàl·lic, amb un termini màxim de 20 anys per el cens consignatiu i de 60 per el reservatiu.