educalia - DRET DE SUPERFICIE

1. CONCEPTE I NATURALESA

a) Concepte
El dret de superfície és aquell dret real que confereix al seu titular, a qui el té, el poder de construir (en la modalitat urbana) o plantar (en la rústica) en terreny aliè, d'un altre, i mantenir la propietat d'alló que s'ha construït, o bé, ostentar la propietat de la construcció ja existent en ell. S’entén per “superfície” en el llenguatge jurídic, el que es troba a sobre del àrea, és a dir, lo plantat o edificat.

La regla general és que, per dret a accessió, el que està edificat o plantat en un terreny li correspon al propietari, d’acord amb el principi romà superfícies solo cedit (art. 398 CC). Però com excepció a la regla, el propietari de la finca pot concedir, gratuïtament o a canvi d’un cànon, a una altra persona (superficiari) el dret a fer i mantenir una construcció o plantació sobre el terreny d’aquella finca, de manera que el que s'ha edificat o plantat sigui propietat (propietat superficiària) de qui va construir o plantar i no de l’amo del terreny, qui després de tot recuperaria la seva propietat quan s'extingeixi el dret de superfície.

b) Naturalesa

El dret de superfície es un dret real limitat, que permet la utilització i gaudi del terreny aliè. Es un gravamen del dret de propietat del terreny. El titular del dret de superfície o superficiari ostentarà un dret de propietat sobre la edificació o plantació, conegut com a propietat superficiària.

2. ANTECEDENTS HISTÒRICS

Aquest dret neix en certs drets medievals en els que, amb la necessitat d’afavorir el desenvolupament de la construcció urbana, es va arribar a admetre que pertanyés a un subjecte la propietat del terreny i a un altre l’edifici aixecat sobre ell, per sempre o durant un temps determinat.

3. REGULACIÓ LEGAL

Encara que el CC no desconeix el dret de superfície, tampoc el regula. És la Llei del Terreny i Ordenació Urbana de 12 Maig de 1956, la que fa sorgir aquest dret i el regula urbanisticament amb la ginalitat de fomentar l’edificació.

Es va actualitzar i es va regir fins al 2007 pels articles 287.2 i 3;288.2 i 3; 289 del Text Refós de la Llei del Suelo (TRLS). En l'actualitat es regula en un apartat específic (Articles 35 i 36) per la llei del sòl 8/2007 de 29 de maig.

Aquesta regulació es complementa amb el que disposa la legislació hipotecària sobre la superfície (art. 30.3 RH).

4. RÈGIM JURÍDIC

4.1. CONSTITUCIÓ

És el propietari del terreny, sempre i quan tingui capacitat per realitzar actes que li permetin realitzar actes de gravament sobre béns immobles, qui atorgarà a un altre el dret de superfície. Pot constituir-se de qualsevol de les maneres que s'estableixen com òptimes per constituir qualsevol dret real, tant inter vivos (quan la persona viu), com mortis causa (quan la persona mor) i tant de forma onerosa (amb una contraprestació consistent en diners a canvi) com gratuïta (sense contraprestació).

Si es tracta d'una superfície urbana, la llei estableix com a requisits de la constitució del dret que el seu atorgament precissarà d'escriptura pública per formalitzar-se a més de la seva corresponent inscripció en el registre de la propietat. Per tant per constituïr el dret de superfície serà necessàri: ESCRIPTURA PÚBLICA + INSCRIPCIÓ REGISTRE DE LA PROPIETAT.

Apart dels requisits generals de tota inscripció, haurà de complir els següents:

- S'haurà d'establir el termini de duració del dret de superfície

- Determinació del cànon o preu que hagi de satisfer el superficiari en cas de que fos a títol onerós, és a dir, el preu que haurà de pagar o no el que adquireix el dret de superfície.

- Termini senyalat no superior a 5 anys per realitzar la edificació.

- Pactes relatius a la realització d’actes de disposició per el superficiari.

- Garanties de transcendència real amb els que asseguri el compliment dels pactes entre les parts que contingui el contracte.

Respecte al dret de superfície rústica, el art.30.3 del RH no estableix la inscripció registral com a requisit constitutiu del mateix.

4.2. DURACIÓ

La superfície urbana ha estat configurada com un dret essencialment temporal. El termini no podrà excedir del màxim legal de 75 anys quan sigui concedit per persones públiques i dels 95 quan sigui concedit per particulars.

El dret a superfície rústica, en canvi, no esta subjecte a un termini legal màxim de duració, menys en el cas particular del concedit sobre muntanyes veïnals de mà comuna que no podrà superar els 30 anys.

4.3. DRETS I OBLIGACIONS DE LES PARTS

Drets i obligacions del superficiari

El superficiari té un dret real limitat sobre terreny aliè. Aquest dret es pot conceptuar com un dret real limitat de gaudi, ja que s’entén que en la mesura que el dret de superfície es basa en la facultat de construir o plantar en terreny aliè i mantenir-ho, pressuposa la facultat d’ocupar i utilitzar el terra aliè. A més, ostenta la facultat d’alienar i gravar el seu dret.

Per contra, té l’obligació d’edificar o plantar en les condicions i en el temps acordats amb el concedent del dret de superfície; i si va ser constituït a títol onerós, haurà de satisfer el preu en el temps i forma pactats.

Drets i obligacions del concedent del dret de superfície

Els drets del concedent del dret de superfície (és a dir el propietari del terreny) es basen en que manté la seva propietat sobre el terreny; i si ha estat atorgat a títol onerós, tindrà dret a percebre la contraprestació estipulada, amb subjecció al temps i forma de pagament acordats amb el superficiari.

El seu deure no es altre que respectar el dret de superfície concedit, abstenint-se de qualsevol acte que pertorbi el dret del superficiari. Ha de deixar a l'altre part exercir el seu dret sense suposar una traba.

4.4. EXTINCIÓ

Les causes d’extinció del dret de superfície son les mateixes que les aplicables a les generals d’extinció dels drets reals. Tot i així la norma que regula aquest dret estableix una sèrie de causes a part de les generals que són específiques i atenen a la seva funció ecónomico-social:

- Transcurs del termini de duració del dret de superfície.

- Infracció de l’obligació del superficiari de concloure la construcció o plantació dintre del termini pactat entre les parts.

- Consolidació del dret de superfície i el domini del terreny. Quan el domini del terreny i de la superfície es reuneixin en la mateixa persona.

- Pèrdua de la cosa. Quan, per exemple, hi hagi expropiació del terreny.

5. DRET SOBREEDIFICACIÓ I SUBEDIFICACIÓ

a) El dret a elevar un edifici o a constituir un subsòl en base a un dret de superfície

Res impedeix que es concedeixi sobre una edificació, un dret per habilitar a construir sobre aquesta o per sota d’aquesta.

b) La sobreelevació o subconstrucció com dret real diferent al dret de superfície

El dret de sobrevol o subconstrucció pot establir-se també al marge d’un dret de superfície. El seu contingut consisteix igualment en la facultat de construir sobre un edifici o sota el terra del mateix i adquirir la propietat de lo construït. Però, a diferència del supòsit anterior, el titular de lo sobreelevat o subedificat, ja no serà un propietari ad tempus, sinó indefinit

Aquesta segona modalitat de dret la admeten i regulen el art.16.2 del RH i l’article 12 de la Llei de Propietat Horitzontal. El propi reglament preveu que aquest dret el constitueixi el propietari que aliena tota o part de la finca, bé reservant-lo a favor seu transmetin-lo a un tercer.